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        研究資訊

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        【投資】緊急時刻!樓市兌現閥門即將關閉!

        來源:米 筐 投 資發布時間:2019-08-30瀏覽次數:
        01 釜底抽薪

         

        上周,合肥一則銀行貸款消息引起軒然大波。

         

        撩動人神經的內容為:二手房停貸了。

         

        具體情況是,合肥地區已有12家銀行不做二手房貸款,分別是:建設銀行、中國銀行、台湾銀行、華夏銀行、光大銀行、交通銀行、渤海銀行、農業銀行、廣發銀行、郵政銀行、中信銀行、招商銀行。

         

        甚至,台湾銀行和華夏銀行停止了新房貸款。

         

        看到這個消息后,不止合肥的購房者會震驚,也讓其他地區的購房者繃緊了神經。

         

        這預示著什麼?會不會大面積停貸?要不要趕快賣房子?一連串的問題迎面而來。

         

        先說原因,之所以出現這種現象,銀行方面給出的解釋是,房貸額度不夠了,所以對房貸業務做了劃分。

         

        但是,這種停貸解釋,未免有些牽強。

         

        正如大家所熟知,二手房市場一直被稱為“兌現市場”或“套現市場”,也被認為最能反映樓市現狀的市場。

         

        任何一個環節都不能少,尤其兌現通道受阻時,釋放出的信號遠比房價漲跌更可怕。

         

        對於普通購房者,全款買的是少數,貸款買不了二手房,大不了去買期房。只不過增加了時間成本,影響有限。

         

        但對賣房者來說,無疑是釜底抽薪。賣不出去,才是致命的。

         

        就像股票市場一樣,當只能做左側買入,不能賣出時。那麼,何談收益?手裡只是數字罷了。而房產,更像是磚瓦。

         

        這樣導致的結果是,賣房者若想快速變現,除非大幅降價出售或者繼續等待。

         

        有人會說,我們可以繼續等待,先出租著。但有沒有想過,當池子里的水流動緩慢時,你還能租上好價格嗎?

         

        答案一定是:不會的。

         

        為什麼銀行要這樣做呢?

         

        對銀行來講,二手房的風險明顯是高於新房,尤其老破小的房子。房齡越大,以後的風險越大,處置越困難。

         

        在面對政策施壓之下,只有去掉二手房的額度,保住新房的額度,才是銀行唯一出路。

         

        今年有個“舊房改造”的政策,很多人把它解讀為對二手房、老破小房產的利好。

         

        個人更傾向的認為主要是為了解決就業。對購房者來說,舊改確實會在預期上增加二手房的想象力,但行動起來還是很困難。

         

        另外,只有保證新房的銷售,這樣既可以保證去庫存,又能化解開發商的資金風險。最終還能分散到消費者身上。

         

        無論對地方政府,還是對銀行、開發商,這是三方的共贏。而對於能順利貸款買到新房子的剛需們,最後也是滿意的。何樂而不為呢?

         

        02 殺雞儆猴

         

        對很多有房一族來說,最想知道停貸信號釋放后,房價會不會掉?是不是該賣房子了?

         

        像合肥這樣的城市,想著急於出手的投資者不在少數。

         

        但是,拋售潮並不會出現,畢竟想買房的很多,加上售樓部、房產中介們的營銷手段,還有丈母娘的“門檻”。需求還是不少的,所以整體問題並不大。

         

        話說過來,對於未來有“現金流”急需的,還是未雨綢繆為好。

         

        變現才是王道!

         

        不知道有沒有人還記得,年中銀保監會主席郭樹清的房產論了。當時,他指出:

         

        當前房地產過度金融化,居民負債率占相當大的比例,甚至一半投資都投入到房地產市場。歷史證明,如果過度地依賴房地產最終會付出代價。不同地區的房價有低也有高,但如果你買了一套房子,只用於投資或者投機,那就是水泥和磚頭。要防止房地產的投資行為。

         

        就目前來看,合肥地區的住戶部門槓桿率為66%,比它高的城市有9個。

         

        現在選了個“二線城市”作為雞來殺,猴驚到沒有不好說,如果再管不住,可能會繼續殺雞。

         

        而其餘的9個,或許就是目標。

         

        有時候,我們要多回顧下大領導的講話,尤其管錢的大領導。

         

        畢竟,他們掌握著最核心的東西,中國人講究言出必行,都有急眼的時候。

         

        03 降息是不可能的

         

        這兩天,央行公布了一則重磅政策。

         

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        首先內容說的是:利率換錨了。即房貸的利率由基準利率變為參考LPR(貸款市場報價利率)。

         

        其次,央行公告中稱,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

         

        這裡面有兩句重點:

         

        1)確保區域差別化住房信貸政策有效實施。

         

        2)保持個人住房貸款利率水平基本穩定。

         

        認真體會,不做過多解釋。

         

        內容還指出,定價基準轉換后,全國範圍內新發放的首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

         

        從這段話看,房貸利率貌似還降低了啊。畢竟原來的首套房基準利率4.9%,並且很多地區都還上浮了10%-30%不等,算下來在5.39%-6.37%之間。

         

        如果你這樣考慮,那就錯了。

         

        第一,我們可以理解為,將徹底告別房貸利率打折時代。這樣以來,利率下限是提高了的。

         

        並且,從以往歷史來看,房貸利率和房價呈反向關係:利率走低,房價走高。

         

        如下圖:

         

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        以此看,整體房價繼續上升的通道還給關閉了。

         

        第二, 首套房的不低於LPR,為4.85%。這是明顯低於目前的基準利率4.9%的。一定程度上看,是給剛需們節省了成本。

         

        而二套房呢,不得低於相應期限LPR加60個基點,相當於5.45%。這樣看,對繼續投資二套以上的房產的購買者,無疑是增加了成本。

         

        一降一升,剛需們,該高興了。不要高興太早,或許又想多了。

         

        央行還有規定:

         

        銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結合本地區的因素,合理確定每筆貸款的具體加點數值。

         

        啥意思?大白話說就是:根據各地情況,可以再把下限提高些。

         

        如何提高,這就要看各地區的房地產與金融機構、地方經濟的依賴程度了,以及當地居民的槓桿率了。

         

        所以,整體來看,不僅利率不會下降,有些地區反而會繼續增加才是事實。

         

        前不久,央行副行長劉國強也表示過,這次利率並軌改革,房貸的利率由基準利率變為參考LPR,參考的基準變了,但利率水平不能下降。

         

        04 結語

         

        最後,整體說一下。

         

        1)“二手停貸”信號預示著“套利市場”閥門即將關閉,如果殺雞儆猴無用的話,還會繼續殺。

         

        2)利率換錨,房貸打折時代過去了。

         

        3)每一次降息,實體企業沒活,地產率先活了。重走老路是不可能了,所以,別再妄想房貸利率下滑了。

         

        4)做好房貸利率繼續上漲的心理準備,尤其一些高風險的城市。

         

        最後,給房產投資者一些忠告:一些城市兌現的閥門,即將關閉!做好長遠準備吧!

         

         

        作者:景 行
        來源:米 筐 投 資

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