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        【投資】房價又要漲?

        來源:功 夫 財 經發布時間:2019-08-26瀏覽次數:
        基準利率已經過時了,未來LPR才是銀行貸款的利率參考。

         

        LPR的本質,是央媽可以通過政策利率(MLF)來調整、影響銀行的報價,從而降低企業的實際貸款利率。

         

        房地產只是個配角,房價上漲只是表面現象,而信貸業務才是心頭大患。

         

         
        這幾天,財經圈最大的新聞就是央行的首次“降息”——
         
        繼8月17日宣布利率的“新玩法”之後,央行首次發布了新的LPR(貸款市場報價利率):1年期LPR為4.25%,5年期以上LPR為4.85%。
         
        請注意,這兩個利率無比重要。它預示著新一輪“降息”的啟動。
         
         
        01

         

        看到這裡,可能很多不懂金融知識的朋友會一臉懵逼:
         
        LPR是什麼?我們貸款不是參考基準利率嗎?
         
        實際上,基準利率已經過時了,未來LPR才是銀行貸款的利率參考。
         
        別著急,我盡量用簡單通俗的語言來和大家解釋。
         
        中小企業的老闆們、貸款的房奴們都知道,基準利率是和大家息息相關的。
         
        我們向銀行貸款的時候,銀行會以基準利率為標準,根據情況再上浮10%~30%左右。
         
        打個比方,如果貸款1年,那麼基準利率就要在4.35%上浮10%~30%,貸款5年以上,就要在4.9%基礎上,上浮
        10%~30%。目前,實體經濟的貸款利率大概是5.4%左右。
         
        這只是表面上的利率,實際上,上浮這麼多你也不一定能貸到錢。很多中小企業因為在銀行貸不到錢,只能去民間借貸,民間借貸至少要10%以上了。
         
        但矛盾的是,銀行等金融機構從央媽那裡獲取的錢是非常便宜的,大概在3%左右。
         

        1.PNG

         
        發現問題了沒,銀行從央媽那裡3%獲取的錢,轉手放給實體企業5%以上,而且好多實體企業都借不到錢。
         

        2.PNG

        實體經濟融資成本太高了,中小企業融資難、融資貴,反而銀行通過利差賺了大錢。
         
        所以貨幣市場最大的問題,不是利率高不高的問題,而是利率傳導不通暢的問題。
         
        搞清楚了這一點,就能明白,為什麼美聯儲降息了,挪威、紐西蘭、澳洲、泰國等等火速降息了,我們卻沒有著急降息。
         
        降息就是降低基準利率,但利率傳導不通暢,企業的貸款利率,還是無法降下來。
         
        最近的血淚教訓是,2015年,社會融資成本偏高,央行1 年之內 5 次降息,就是為了給中小企業輸血。結果呢?
         
        2016年社會融資成本又重新開始上升。
         
        從央行公布的貸款加權平均利率來觀察,在2015年年末時為 5.27%,而在2018 年初最高升至5.96%。更為尷尬的是,2015年以後,中國的房價開啟了新一輪的大漲。
         

        3.PNG

         
        本著絕對不能走老路的原則,我們推出了新的LPR機制,取代基準利率,成為銀行放貸的利率參考。
         
        之前的1年期貸款市場報價利率是4.31%,基準利率是4.35%。新的LPR是4.25%,很明顯降低了。
         
        除此之外,LPR還新增加了5年期的貸款市場報價4.85%,這個報價主要是針對房貸來推出的。我們知道,目前房貸的基準利率是4.9%。
         
        算一算,新的1年期LPR比基準利率降低了10個基點。新的5年期LPR則降低了5個基點。
         
        這也說明,1年的利率降幅,大於5年期的利率降幅。未來市場上的現金流會越來越充裕。
         
         
        02

         

        LPR是怎樣影響貸款利率的呢?
         
        LPR的本質,是央媽可以通過政策利率(MLF)來調整、影響銀行的報價,從而降低企業的實際貸款利率。
         
        我們對比一下LPR和基準利率的區別。
         
        基準利率是固定利率,LPR是浮動利率。
         
        貸款市場報價利率(LPR)=中期借貸便利利率(MLF)+18家銀行加點
         
        MLF:一年期中期借貸便利利率,也就是央媽發放給銀行一年期錢的利率,利率反應的是商業銀行的平均資金成本。
         
        18家銀行加點:18家銀行在考慮風險溢價、市場的供求情況,給予一定的加點。加點由去掉最高和最低報價后算術平均的方式計算得出。
         
        這裡信息量還是很大的。以前的貸款利率基本由銀行業壟斷的全國性銀行說了算,現在除了10家全國性銀行,還加上了8家中小銀行—— 2 家城商行、2 家農商行、2 家外資行和 2 家民營銀行。
         
        這8家中小銀行是中小企業的主要輸血力量,一定意義上反映了實體經濟貸款的需求。
         

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        便於大家理解,給大家形象的敘述下LPR的作用:
         

         

        新LPR之前——

         

        央行:MLF來了,又便宜又充足,孩子們多放貸!

         

        全國性銀行:貸款利率按照基準上浮吧。

         

         

        中小銀行:大哥,我客戶多是民營企業,沒你客戶優質,我多賺點利差。
         

         

        新LPR之後——

         

        央行:MLF來了,孩子們記得LPR報價。和市場脫節要被處罰喲~

         

        全國性銀行:央媽都這麼說了,兄弟我罩不住你了。我先報低點。

         

         

        中小銀行:哎,那我也只能報低了。
         
        大家看懂了嗎?推出LPR之後,央媽可以通過政策利率(MLF)來調整、影響銀行的報價,從而降低企業的實際貸款利率。
         
        LPR 報價方式最大的改革,就是引入了中小銀行,和全國性大銀行進行報價競爭。同時,如果銀行報價和市場實際利率脫節,央媽也設置了處罰機制,讓亂報價的“熊孩子”嘗點苦頭吃。
         
        長久以來,銀行通過吃利差壓榨了中小企業的利潤。這一次,終於輪到銀行放血,給實體輸血了。
         
         
        03

         

        關於LPR,大家最想知道的問題,大概就是房貸會不會降,房價會不會漲了。
         
         
        先聊聊房貸會不會降。
         
        這個問題,其實用逆向思維想一想,就很清楚了。
         
        眾所周知,房貸利率是按照基準利率規則放款。而調整基準利率,最受益的就是還月供的居民。假設高層真的想要降低房貸利率,直接調整基準利率就夠了,何必這麼大費周章的搞LPR呢?
         
        所以,LPR的推出,不是簡單的降息,更不是全面降息。
         
        我們完全有理由認為,LPR是有意規避對樓市的正面刺激。
         
        更何況,目前依然還是房住不炒的大環境。根據融360大數據研究院最新發布的數據顯示,7月份全國首套平均房貸利率、二套房貸利率均有不同程度的上漲。其中,蘇州、台湾、寧波、大連、長沙調整頻率加快,近期已不止一次上調房貸利率,且部分銀行額度緊張,甚至暫停受理房貸業務。
         
        從目前的趨勢推斷,你可感覺到哪怕一絲房貸利率要下降的意思?
         
        再看央行副行長劉國強關於LPR的最新解讀:

         

        房貸利率由參考基準利率變為參考LPR,但最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。具體怎麼操作,過幾天人民銀行將會發布關於個人住房貸款利率政策的公告,有一些細節現在我們正在調研,調研以後再明確。但是,有一點是肯定的,房貸的利率不下降。

         

        未來半年到一年,指望房貸利率普遍下降,可能性太低了。
         
        除了房貸,我們還要警惕一個無比重要的事情:“降息”之後,房價會漲嗎?
         
        我認為,這主要取決於將來會不會有大量資金進入房地產。
         
        這也是我最擔心的事情。
         
        要知道,房地產行業幾乎在金融市場中貢獻了接近一半的信用派生。即使嚴格管制銀行向房企放貸,但由於LPR利率比較低,房企又普遍可以接受較高的利率貸款,那麼影子銀行和債券市場就不可避免地給房企輸血。
         
        如果監管不到位,那麼信貸又會進一步的派生,而信貸泛濫是房價上漲的最終根源。
         
        還記得上一輪房價是怎麼漲起來的嗎?
         
        14、15年銀行業的委外投資逐漸興起,加槓桿、投資期限錯配重出江湖。0首付、消費貸買房的現象層出不窮。由於監管不到位,信託資金再一次大規模走向房地產。
         
        之後,15年台湾房價啟動,16年台湾、台湾啟動。17年二線、三四線啟動……房地產只是個配角,房價上漲只是表面現象,而信貸業務才是心頭大患。
         
        而這一次降息,還會重複以前的故事嗎?時間會告訴我們最終的答案。

         

         

         

         

        作者:貓 叔
        來源:功 夫 財 經

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